Luftbilder von Haus und Grundstück: Wann der Drohnenflug erlaubt ist und wie du ihn vorbereitest

ⓘ KI-BildDas Beitragsbild ist ein KI-generiertes Symbolbild.

Ein Luftbild zeigt in einem Bild, was am Boden drei Aufnahmen bräuchte: Grundstücksgrenzen, Garten, Dach, Nachbarschaft, Anbindung. Deshalb steht es in guten Exposés heute vorne. Die erste Frage ist aber keine fotografische, sondern eine rechtliche: Darf über diesem Grundstück überhaupt geflogen werden? Dieser Beitrag beantwortet das, und zeigt dir danach, wie du einen Drohnenflug vorbereiten kannst, damit die Flugzeit in Bilder fließt und nicht in Klärung.

Was ein Luftbild im Exposé wirklich leistet

Ein Luftbild beantwortet die Fragen, die am Boden offen bleiben: Wie groß ist das Grundstück wirklich? Wo endet es? Wie dicht steht der Nachbar? Wie viel Garten liegt in der Sonne? Wie ist die Anbindung? Für Käufer sind das die Fragen, nach denen sie entscheiden, ob sie zur Besichtigung fahren.

Was ein Luftbild nicht leistet: Es ersetzt keine Innenaufnahmen, und es verbessert keine Lage. Wenn das Objekt direkt an einer vierspurigen Straße liegt, zeigt das Luftbild genau das — das ist ehrlich und spart beiden Seiten einen Termin, aber es ist kein Verkaufsargument. Plane das Luftbild also als Ergänzung zu einer vollständigen Serie, nicht als deren Höhepunkt.

Die wichtigste Frage zuerst: Darfst du über das Grundstück fliegen?

Für Wohngrundstücke regelt § 21h Absatz 3 Nummer 7 der Luftverkehrs-Ordnung drei Wege, auf denen ein Überflug zulässig ist:

1. Zustimmung. Der in seinen Rechten betroffene Eigentümer oder sonstige Nutzungsberechtigte hat dem Überflug ausdrücklich zugestimmt. Das ist der Normalfall bei einem Fotoauftrag — und der einfachste.
2. Kleine Drohne ohne Sensorik. Startmasse bis 0,25 Kilogramm, und das Gerät samt Ausrüstung kann weder Bild noch Ton aufzeichnen oder übertragen und auch keine Funksignale Dritter aufzeichnen oder übertragen. Für Luftbilder fällt dieser Weg naturgemäß weg: eine Drohne ohne Kamera macht keine Fotos.
3. Flug ab 100 Metern Höhe — aber nur, wenn der Überflug für einen berechtigten Betriebszweck erforderlich ist, öffentliche Flächen nicht genutzt werden können, die Zustimmung nicht zumutbar eingeholt werden kann, Vorkehrungen zum Schutz der Privatsphäre getroffen werden, Betroffene vorab informiert werden, nicht zwischen 22:00 und 6:00 Uhr geflogen wird und die Lärmrichtwerte eingehalten werden.

Für die Praxis heißt das: Weg 1 ist der Weg. Hol die Zustimmung schriftlich ein, bevor der Termin steht. Bei einem vermieteten Objekt ist der Eigentümer nicht automatisch der einzige Nutzungsberechtigte — kläre auch die Mietparteien. Und denk daran, dass der Flugweg oft über Nachbargrundstücke führt. Wenn das so ist, brauchst du auch dort eine Zustimmung oder eine Flugroute, die darauf verzichtet.

Eine Zustimmung, die trägt, enthält

• Adresse und Lage des überflogenen Grundstücks
• Datum und Zeitfenster des Flugs, inklusive Ausweichtermin
• Zweck der Aufnahmen und geplante Verwendung (Exposé, Portal, Website, Social Media)
• Name des Betreibers und Hinweis auf die Haftpflichtversicherung
• Unterschrift des Eigentümers beziehungsweise der Nutzungsberechtigten

Ein formloses Dokument genügt. Wichtig ist, dass es vor dem Flug vorliegt und nicht danach.

Geografische Gebiete: Orte, an denen der Start von vornherein ausfällt

Neben dem Wohngrundstück selbst zählt die Umgebung. § 21h LuftVO benennt eine Reihe von geografischen Gebieten mit eigenen Voraussetzungen, unter anderem:

• Flugplätze (1,5 Kilometer seitlicher Abstand) und Flughäfen (1.000 Meter, zusätzlich verlängerte Bahnmittellinien)
• Industrieanlagen, Energieanlagen, militärische Anlagen, Justizvollzugsanstalten (100 Meter, Zustimmung des Betreibers erforderlich)
• Liegenschaften von Verfassungsorganen, Behörden und Polizei (100 Meter, Zustimmung erforderlich)
• Bundesfernstraßen, Bundeswasserstraßen und Bahnanlagen (100 Meter, mit eigenen Ausnahmen)
• Naturschutzgebiete und Nationalparks (Zustimmung der Naturschutzbehörde)
• Krankenhäuser (100 Meter, Zustimmung des Betreibers)
• Kontrollzonen (Flugverkehrskontrollfreigabe erforderlich)

Welche dieser Gebiete für eine konkrete Adresse gelten, musst du nicht auswendig wissen: Die Digitale Plattform Unbemannte Luftfahrt stellt dafür ein Map Tool bereit und veröffentlicht auch temporäre Betriebseinschränkungen, die etwa bei Großveranstaltungen gelten. Prüfe das bei jedem Termin neu — eine Prüfung vom letzten Quartal ist keine Prüfung für morgen.

Wer fliegen darf: Registrierung, Nachweis, Versicherung

Drei Pflichten gelten unabhängig vom Objekt:

• Betreiberregistrierung. Wer eine Drohne mit Kamera oder mit mehr als 250 Gramm Startmasse betreibt, muss sich als Betreiber registrieren. Nach der Registrierung wird eine elektronische Identifikationsnummer vergeben, die an der Drohne angebracht sein muss.
• Qualifikation. In der offenen Kategorie entscheidet die Unterkategorie, was nötig ist: In A1 (bis 900 Gramm) ist der EU-Kompetenznachweis über Online-Training und Online-Prüfung vorgesehen; A2 verlangt das EU-Fernpilotenzeugnis und mindestens 30 Meter Abstand zu unbeteiligten Personen; A3 erlaubt bis 25 Kilogramm, fordert aber mindestens 150 Meter Abstand zu Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Erholungsgebieten.
• Haftpflichtversicherung. Für den Betrieb einer Drohne ist eine Haftpflichtversicherung verpflichtend.

Der Punkt zur Qualifikation erklärt übrigens, warum Luftbilder von Wohnhäusern nicht mit einem großen A3-Gerät entstehen: 150 Meter Abstand zum Wohngebiet und ein Foto vom Dach passen nicht zusammen. Für Immobilienaufnahmen ist die kleinere Klasse die passende.

Wenn du den Flug beauftragst, liegen diese Pflichten beim Dienstleister. PM STUDIOS gibt auf der Seite Luftaufnahmen an, über die erforderlichen Genehmigungen und Versicherungen für gewerbliche Drohnenflüge in München und Umgebung zu verfügen und die Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten sowie notwendige Genehmigungen im Rahmen der Planung zu übernehmen. Frag im Vorgespräch danach und lass dir das bestätigen — nicht aus Misstrauen, sondern weil du als Auftraggeber im Zweifel erklären musst, auf welcher Grundlage die Bilder entstanden sind.

Datenschutz: was nicht ins Bild gehört

Ein Weitwinkel aus 50 Metern Höhe erfasst mehr als dein Objekt. Nachbargärten, Terrassenmöbel, Autokennzeichen, Menschen auf dem Balkon, Einblicke durch Dachfenster — alles das landet mit auf dem Sensor, wenn niemand darauf achtet. Drei Maßnahmen reichen meist:

1. Flugroute und Blickwinkel so planen, dass das Nachbargrundstück nicht im Bildzentrum liegt. Senkrechtaufnahmen über dem eigenen Grundstück sind dabei unproblematischer als flache Schrägaufnahmen über die Straße hinweg.
2. Nachbarn vorab informieren. Das ist nicht nur rücksichtsvoll, es senkt auch die Wahrscheinlichkeit, dass mitten im Flug jemand nachfragt und die Flugzeit verstreicht.
3. Bildauswahl vor der Veröffentlichung prüfen. Erkennbare Personen und Kennzeichen vor dem Hochladen entfernen. Das gehört in die Fotobearbeitung und nicht in den Flug.

Der richtige Zeitpunkt: Licht, Jahreszeit, Wind

Tageszeit. Für Außenaufnahmen ist weiches Licht am besten — vormittags oder am späten Nachmittag. Mittagslicht erzeugt harte Schatten unter Dachüberständen und auf der Südfassade; am Haus wirkt das kantig, auf der Senkrechtaufnahme stört es weniger.

Jahreszeit. Im Sommer verdeckt Laub das Gebäude, dafür ist der Garten grün. Im Winter siehst du Grundstücksgrenzen und Dachflächen klarer, aber der Garten wirkt kahl. Wenn du nur einen Termin hast: Entscheide danach, was verkauft werden soll — Grundstück oder Gartenidyll.

Wetter. Wind, Regen und Sicht entscheiden darüber, ob überhaupt geflogen wird. Deshalb gehört in jede Terminabsprache ein Ausweichdatum. Wer dem Fotografen einen einzigen Termin ohne Alternative vorgibt, kauft sich das Risiko, am Ende gar kein Luftbild zu haben.

Vorbereitung am Objekt: die Checkliste für den Flugtag

• Einfahrt und Stellplätze frei. Autos, Anhänger, Fahrradständer wegstellen. Nichts verrät einen unvorbereiteten Termin so deutlich wie drei Autos vor der Fassade.
• Mülltonnen, Wäschespinne, Gartenschläuche aus dem Blickfeld.
• Rasen gemäht, Hecke in Form, Laub zusammengekehrt. Von oben sieht man Rasenkanten besser als vom Gartenstuhl.
• Gartenmöbel geordnet, Sonnenschirme geöffnet oder geschlossen — beides geht, aber einheitlich.
• Pool- und Trampolinabdeckungen entweder sauber geschlossen oder komplett entfernt.
• Baustellenreste, Paletten, Säcke entfernen oder, bei einer Baufortschrittsdokumentation, bewusst zeigen.
• Rollläden einheitlich. Entweder alle offen oder alle geschlossen; gemischt wirkt es unbewohnt.
• Markierungen für Grenzen. Bei großen Grundstücken oder Baustellen lassen sich Bereiche mit Pylonen oder Fähnchen markieren, damit auf dem Bild erkennbar ist, was dazugehört.
• Ansprechpartner vor Ort. Jemand mit Schlüssel, der Tore öffnen und Fragen beantworten kann.
• Nachbarn informiert. Siehe oben.

Welche Perspektiven du bestellen solltest

Luftbild ist nicht eine Aufnahme, sondern eine kleine Serie. Diese fünf deckt die meisten Exposés ab:

1. Senkrecht von oben (Nadir). Zeigt Grundstücksgrenzen, Flächenaufteilung, Dachgrundriss. Das ist das Bild, das die Frage „Wie groß ist das Grundstück?" beantwortet.
2. Schräg aus mittlerer Höhe, etwa 45 Grad. Haus und Garten in einem Bild, mit räumlicher Tiefe. Das klassische Titelbild.
3. Tiefe Schrägaufnahme über Fassadenhöhe. Zeigt das Gebäude im Umfeld, ohne die Nachbarschaft zur Hauptfigur zu machen.
4. Panorama oder Weitwinkel zur Lage. Anbindung, Grünflächen, Entfernung zum Ortskern.
5. Detail aus geringer Höhe. Dachzustand, Solaranlage, Terrasse, Carport — je nachdem, was im Exposé eine Rolle spielt.

Kläre vorab, welches Seitenverhältnis dein Immobilienportal verlangt, und lass die Serie entsprechend aufnehmen. Ein nachträglicher Beschnitt kostet Bildfläche, und beim Senkrechtbild fehlt sie dann genau an der Grundstücksgrenze.

Luftbild und Bodenaufnahmen zusammen planen

Ein Luftbild allein reicht für kein Exposé. Die Immobilienfotografie liefert die Innen- und Außenaufnahmen, die Architekturperspektive und die HDR-Bearbeitung für schwierige Lichtsituationen; die Seite nennt Drohnenaufnahmen ausdrücklich als auf Wunsch integrierbares Premium-Feature im gebuchten Paket. Praktisch bedeutet das: Ein Termin, ein Team, eine Bildsprache. Wer Luftbild und Bodenserie an zwei verschiedenen Tagen bei unterschiedlichem Wetter aufnimmt, bekommt zwei Bildwelten, die im Exposé nicht zusammenpassen.

Für Bauträger lohnt die regelmäßige Wiederholung: Eine Serie im Quartalsrhythmus dokumentiert den Baufortschritt und ist später Teil der Projektkommunikation.

Was Luftbilder und Immobilienfotos kosten

Die Pakete stehen auf den Leistungsseiten und sind hier unverändert übernommen (Stand 05.10.2026):

Digitale Optimierung und Farbanpassung sind in den Paketen enthalten, die Aufnahmen werden digital bereitgestellt. Alle Preise zzgl. 19 % MwSt.

Die aktuellen Angaben stehen immer auf den Seiten Luftaufnahmen, Immobilienfotografie und Preise.

Häufige Fehler – und wie du sie vermeidest

• Zustimmung erst am Flugtag einholen. Wenn der Nachbar Nein sagt, während die Drohne schon aufgebaut ist, ist der Termin verloren. Vorher klären.
• Nur einen Termin anbieten. Wetterabhängige Leistungen brauchen ein Ausweichdatum.
• Flugzeit mit Standzeit verwechseln. Die Pakete unterscheiden Zeit vor Ort und reine Flugzeit. Wer das Objekt erst während des Termins aufräumt, verbraucht die Zeit vor Ort und verkürzt nichts anderes als seine eigene Bildauswahl.
• Keine Perspektivliste mitbringen. Ohne Liste entstehen fünf ähnliche Bilder statt fünf verschiedener.
• Nachbargrundstück als Bildmittelpunkt. Fällt in der Auswahl auf, nicht im Flug — und dann ist der Flug vorbei.
• Bilder ohne Prüfung hochladen. Kennzeichen und erkennbare Personen vor dem Veröffentlichen entfernen.

FAQ – Drohnenflug vorbereiten

Darf man einfach über ein Wohnhaus fliegen?

Nein. § 21h Abs. 3 Nr. 7 LuftVO verlangt die ausdrückliche Zustimmung des in seinen Rechten betroffenen Eigentümers oder sonstigen Nutzungsberechtigten. Ausnahmen bestehen nur für Drohnen bis 250 Gramm ohne Aufzeichnungsfähigkeit und — unter engen zusätzlichen Voraussetzungen — für Flüge ab 100 Metern Höhe.

Brauche ich die Zustimmung der Nachbarn?

Wenn der Flugweg über ihr Wohngrundstück führt: ja. Lässt sich die Route so legen, dass du ausschließlich über dem eigenen Grundstück und über öffentlichen Flächen fliegst, brauchst du sie nicht — informieren solltest du sie trotzdem.

Wie lange dauert ein Drohnentermin?

Je nach Paket 30 bis 90 Minuten vor Ort, davon 15 bis 75 Minuten reine Flugzeit. Aufbau, Sicherheitscheck und Standortwechsel gehören zur Zeit vor Ort.

Was passiert, wenn das Wetter nicht mitspielt?

Dann wird der Termin verlegt. Wind, Regen und schlechte Sicht sind Ausschlusskriterien, keine Verhandlungssache. Plane deshalb von Anfang an einen Ausweichtag ein.

Kann ich Luftbilder mit Innenaufnahmen zusammen buchen?

Ja. Die Immobilienfotografie-Pakete lassen sich laut Leistungsseite auf Wunsch um Drohnenaufnahmen ergänzen. Ein Termin für beides ergibt eine einheitliche Bildserie.

Eignen sich Luftbilder auch für Gewerbeobjekte und Baustellen?

Ja — Werksgelände, Logistikflächen, Bauabschnitte. Für Baufortschritt lohnt eine Serie in festen Abständen, damit die Bilder vergleichbar bleiben.

Darf ich die Bilder auf Immobilienportalen und in Social Media verwenden?

Die Nutzungsrechte werden mit dem Auftrag abgestimmt. Sag im Vorgespräch, wo die Bilder erscheinen sollen — Exposé, Portal, Website, Anzeigen — damit der Umfang dazu passt.

Wie viele Bilder bekomme ich?

Das hängt von der Flugzeit und den vereinbarten Perspektiven ab. Verlässlicher als eine Stückzahl ist eine Perspektivliste: Sie legt fest, welche Aufnahmen am Ende da sein müssen.

Dein Luftbildtermin in München

Wenn du ein Objekt in München oder im Umland vermarktest und die Lage sichtbar machen willst, klären wir im Vorgespräch Flugraum, Zustimmungen und Perspektiven — und danach fliegen wir.

• Luftaufnahmen und Drohnenfotografie: Leistungen und Pakete
• Immobilienfotografie für Makler, Bauträger und Vermieter
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• Produktfotos für den Onlineshop: Anforderungen und Ablauf im Studio

Quellen zu den rechtlichen Angaben

• § 21h Luftverkehrs-Ordnung, Regelungen für den Betrieb unbemannter Fluggeräte in geografischen Gebieten: https://www.gesetze-im-internet.de/luftvo_2015/__21h.html
• Digitale Plattform Unbemannte Luftfahrt (dipul), Erste Schritte sowie Offene Kategorie: https://www.dipul.de/homepage/de/informationen/allgemeines/erste-schritte/ und https://www.dipul.de/homepage/de/informationen/kategorisierung-des-drohnenbetriebs/offene-kategorie/